Der Testentwurf ist seit Ende März 2017 auf der Homepage der Gemeinde Münsing einzusehen - auf eine detaillierte Vorstellung dieses Entwurfs wird daher in diesem Rahmen verzichtet. 

Ziel dieser Analyse ist die Machbarkeitsstudie auf einer fachlichen Ebene zu hinterfragen, über die Grössenordnung, Höhenentwicklung und Dichte aufzuklären und die - auf Basis der Forderungen der KWA - geplante Bebauung in einen Bezug zum Ort zu setzen.

SCHWARZPLAN AMBACH

SCHWARZPLAN

Die Bebaubarkeit des Geländes mit 80 Wohnungen wird von dem Büro Goergens MIklautz für "vertretbar" gehalten. Wesentlicher Bestandteil der Argumentation ist, dass die neue Anlage - verglichen mit dem Bestand Sanatorium - kleiner wäre. Dieses ist als "städtebauliche Fehlentwicklung" zu sehen, da es sich aufgrund seiner Grösse und Struktur nicht in den Ort eingliedert. Der Vergleich von Bestand und geplanter Bebauung zeigt aber, dass der Testentwurf in dieser Hinsicht keinerlei Verbesserung, sondern einen wesentlich grösseren Fremdkörper im Ortsgefüge darstellt.

LAGEPLAN TESTENTWURF

LAGEPLAN VERGLEICH

Die Darstellung der Aufsicht in dem Testentwurf legt den Eindruck einer sehr lockeren Bebauung des Grundstücks mit gegliederten Einzelgebäuden nahe. Wesentliche Bauteile sollen unterirdisch sein, wodurch die wahrnehmbare Bebauung reduziert werden soll. Nicht als Bauteil erkennbar ist der vorgelagerte Restaurantbau mit ca. 350qm ist - er erscheint als Grünfläche. Bei Ergänzung der erdgeschossigen Bebauung, sowie eine neutrale Darstellung der Gebäudeverbindungen ändert sich der Eindruck und es zeigt sich die geringe Durchlässigkeit und Blockhaftigkeit der Planung.

GRUNDFLÄCHE TESTENTWURF

GRUNDFLÄCHE

Nach Aussage des Gutachtens verringert sich die Grundfläche des Testentwurfs gegenüber dem Bestand des Sanatoriums von 4000qm auf 3500qm. Die Grundfläche ist der Fussabdruck des Gebäudes - hier werden sämtliche überbauten Flächen einbezogen.  Eine zeichnerische Ermittlung ergibt eine Grundfläche des Testentwurfs von über 4100qm. Zudem bezieht sich der Vergleich mit dem Sanatorium nicht auf das vorliegende Aufmass (Gelände), sondern auf Zahlen einer Baugenehmigung von 1998, die nie ausgeführt wurde.

Auch Gebäudeteile, die später unterirdisch sind / überdeckt werden sind Teil der Grundfläche und spielen in ökologischer Hinsicht z.B. bei Flächenverbrauch, Oberflächenwasser usw. eine Rolle. Eine Planung, bei dem sich wesentliche Bauteile nicht unter den Gebäuden befinden, sondern sich ausserhalb durch das Gelände ziehen ist zudem nicht flächeneffektiv!

BRUTTOGRUNDFLÄCHE (BGF)

PERSPEKTIVE / LUFTBILD

Im der Flächenliste Testentwurf wird anhand von Vergleichszahlen die Aussage getroffen, dass die "sichtbaren Kubaturen im Testentwurf in Ihrer Summe mit Sicherheit nicht grösser sein werden, als im Bestand". Es wird eine "BGF oberirdisch / belichtet" von 8000cbm für den Testentwurf gegenüber 8500cbm Bestand angegeben. 

BGF ist eine städtebauliche Kenngrösse - sie ist die"Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks" (Baulexikon). Diese Zahl ist zwingender Bestandteil jedes Baugenehmigungsverfahrens - eine Differenzierung nach "belichteten oder oberirdischen" Flächen gibt es nicht. Wie sollte man auch bei einer teilweise in den Hang gebauten Ebene ermitteln, wo genau die Grenze zwischen dem talseitig "belichten"  und dem "unterirdischen" Teil verläuft?

Zahlen zu Bestand können, nachdem keine "reinen/ vollständigen Bestandspläne ohne Überformung durch den Vorbescheid" zur Verfügung standen, nicht seriös festgestellt werden. Zudem wird als Grundlage für den Vergleich mit Bestand in den Darstellungen und den Berechnungen die Baugenehmigung von 1998 herangezogen, die ein fünftes Stockwerk auf dem Panorama, sowie eine Erweiterung vorsieht. Diese Erweiterungen wurden nie ausgeführt und ist somit kein Bestand.

Weiter ist die im Gutachten gemachte Aussage "das Praxisgebäude wird ersatzlos beseitigt" irreführend: Die Flächen und  Volumen der Praxis wird an anderer Stelle im Testentwurf errichtet. "Ersatzlos" würde bedeuten das Praxisgebäude nicht beim Testentwurf anzurechnen.

WOHNFLÄCHE

In der Flächenliste Testentwurf ist eine "Wohnfläche" von 4377qm angegeben. Diese Obergrenze wurde als eine der "Nutzungsdaten für die weitere Planung" per Gemeinderatsbeschluss am 7. März 2017 festgelegt. Eine Nachberechnung der Flächenangaben in den Plänen ergibt eine andere Zahl: addiert man die 80 Wohnungen ergibt sich eine "Wohnfläche" von 4987qm. Das sind ca. 14% mehr, als die Flächen, von denen der Gemeinderat in seinem Beschluss auf Basis der Flächenangaben ausgegangen ist und er als Obergrenze beschlossen hat. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgrösse von 62,3qm entspräche die Differenz von 610qm etwa 10 Wohnungen. 

NACHBERECHNUNG WOFL

WICHTIG!

die Flächenangaben "Wohnfläche" beziehen sich nur auf die Flächen der einzelnen Wohnungen!
Nicht enthalten sind die Flächen für Gemeinschaftsflächen, 
Veranstaltungssaal, Restaurant, Empfang, Küche, Verwaltung, Lagerflächen, Schwimmbad, Fitness, Technik und Nebenflächen, Kellerräume und Tiefgarage, dazu ist etwa von zusätzlich 15-20% Erschliessungsflächen auszugehen. In der Summe sind also etwa eine Verdoppelung dieser Zah zu befürchten.

Die Argumentation: es handelt sich um die "Bruttogrundfläche mit Wänden" ist nicht nachvollziehbar: Zunächst existiert ein solcher Begriff ebenso wenig, wie "belichtete BGF", zweitens würde ein Anteil von 14% bedeuten, dass z.B. in einer 72qm Wohnung 10qm Wände verbaut wären, was nicht plausibel erscheint. Und, wenn es sich um einen pauschalen Abzug (14,2%?) handelt, wie kommt es in der Flächenliste auf eine so genaue Zahl von 4377qm? Hier wird mit zweierlei Mass gemessen.

Jedenfalls ist eine solche Information nicht geeignet - weder für Bürger noch Entscheider - sich ein Bild von der geplanten Grösse zu machen.

ANZAHL WOHNUNGEN

Im Gemeinderatsbeschluss ist eine maximale Anzahl von 80 Wohnungen als  "Nutzungsdaten" festgeschrieben - so sieht dies die zugehörige Flächenliste vor. Es wird argumentiert, dass die Anzahl der Wohnungen gegenüber dem Ursprungswunsch der KWA von 90 Einheiten um 10 Einheiten auf nur noch 80 Einheiten reduziert wurde. Ursprünglich ist die KWA von einem Gesamtgrundstück Sanatorium ausgegangen. Das Grundstück Riviera mit 2784qm steht jedoch nicht für die KWA zur Verfügung. Dies bedeutet einen Wegfall von etwa 17% Grundstücksfläche, was bei gleicher Dichte 75 Wohnungen bedeuten würde (90 Einheiten - 17% = 75 Einheiten). Die KWA hat in Ihrem Konzept auf diesen Umstand nicht angemessen durch eine Verringerung der Wohnungen reagiert. Der Forderung der KWA von 80 Wohnungen wird im Testentwurf unverhandelt entsprochen.

STELLPLÄTZE

Im Testentwurf werden insgesamt 55 Stellplätze nachgewiesen. Die Stellplatzsatzung der Münsing (siehe link) schreibt folgende Werte vor:

Altenwohnheime:        1 Stellplatz je 6 Betten / 75% Besucheranteil
Altenwohnungen:        0,5 Stellplätze je Wohnung / 75% Besucheranteil

Geplant ist eine Wohnanlage für ca. 120 aktive Senioren in Mehrzimmerwohnungen mit eigener Küche - kein Pflegeheim. 
Hier noch nicht berücksichtigt sind Stellplätze für: ca. 40-50 Angestellte, Stellplätze für Tagespflege, Restaurant / Café, sowie der Bedarf für öffentliche Veranstaltungen oder das Schwimmbad
. Insbesondere aufgrund der schlechten öffentlichen Verkehrsanbindung von Ambach ist mit einem stark erhöhten Aufkommen an Individualverkehr auszugehen.

Zusätzliche unterirdische Parkplätze auf eigenem Grund würden zu eine Vollversiegelung des oberen Grundstücksteils führen. Zusätzliche oberirdische Parkplätze sind aufgrund der Dichte der Bebauung auf eigenem Grund nicht möglich. Parkplätze auf fremden Grund müssten per Grundbucheintrag abgesichert werden.

BAUMBESTAND:

Ein Teil des wertvollen Baumbestands ist durch die Naturschutzbehörde als "geschützter Landschaftsteil" definiert. Im Testentwurf wird ein "weitgehender Erhalt" des Baumbestands beschrieben.  Eine farbige Kenntlichmachung der im Lageplan für eine Fällung vorgesehenen Bäume zeichnet ein anderes Bild: Neben einem hohen Anteil an zu fällenden Bäumen, sollen nicht auch z.B. für die Südansicht (Ortseingang / Parkplatz) zentrale Bäume geopfert werden. Simuliert man die Baugrube anhand der Grundfläche und einem Arbeitsraum von nur 4m um die Gebäude für Gerüst und Durchführung der Arbeiten ergibt sich eine Fläche von 6300qm auf der kein Baum erhalten werden kann. Weitere für eine Grossbaustelle notwendige Wege-, Lager und Aufstellflächen kommen noch dazu. Wie wichtig der Erhalt des Baumbestands für den Charakter des Gebiets und zur Entschärfung des Eindrucks der Baumassen wäre, ist im heutigen Bestand Sanatorium leicht ersichtlich.

GRÖSSENVERHÄLTNISSE

Die Pläne im Testentwurf lassen - ohne jegliche Bemassung - wenig Orientierung zur Grössenordnung des Gebäudekomplexes zu. Die sechs Wohnblöcke haben jeweils eine Länge von 26m bis zu 35m, bei einer Breite von Gebäude von über 17m!  Durch die abgeschlossene, kreisförmige Anordnung der Gebäude sind auf ganzer Länge sind eigentlich keine Durchblicke möglich, wodurch es als 3-4 geschossiger Gesamtkomplex mit einer überirdischen Gesamtausdehnung von ca. 80x100m wirkt.

DICHTE / ABSTANDSFLÄCHEN

Massgeblich für die Wahrnehmung einer Gebäudestruktur sind nicht nur die Grössen der einzelnen Gebäude oder der Gebäudegruppe - wesentlich ist auch die Dichte, in der diese Bebauung erfolgt. Anhand von des Lageplans und der Darstellung der notwendigen Abstandsflächen lässt sich erkennen, dass die viergeschossigen Gebäude in einer extrem hohen Dichte angeordnet sind. Die Abstandsflächen von tlw. nur gut fünf Metern bei 13m hohen Gebäuden überlappen sich nicht nur - sie ragen sogar bis in die Grundrisse hinein. Alleine eine Überlappung ist schon im gängigen Abstandsflächenrecht nicht zulässig und müsste als Abweichung im Bebauungsplan genehmigt werden. Die nördlichen Bauteile weisen gar nur Abstände von um zwei Meter auf: dies wird zusätzlich brandschutztechnische Fragen aufwerfen, die gerade bei einer so schutzbedürftigen Gruppe wie Senioren nicht zu unterschätzen sind. Die Wohnqualität einer solchen Bebauung ist ein anderes Thema, die sich der Investor selbst verantworten muss - ohne Zweifel ist eine solche Dichte aber allenfalls im städtischen Bereich vertretbar - nicht in einer kleindörflichen Umgebung.

GEBÄUDETEILE

Die Regelgeschosse der 3 kleineren Wohnblöcke weisen eine Dimension von ca. 26,0 x 17,3m auf - die einzelnen Aufbauten der zusammenhängenden Bebauung im Norden sind jeweils noch weit länger - bis über 35m. 

Die in einem Systemschnitt dargestellte Schnittlösung beschreibt die Bebauung als: Sockel + 2x Regelgeschoss + Dachausbau. Diese Beschreibung ist irreführend, da es sich bei dem "Sockel" um ein Wohngeschoss handelt mit einer talseitigen vollen Ansichtshöhe von 3m handelt. Dazu ist ebenfalls die Bezeichnung "Dachausbau" für ein Obergeschoss mit traufseitiger Fensterfront von mindestens 3m bestenfalls eine Verniedlichung. Es handelt sich um ein Gebäude mit vier Wohngeschossen und einer Traufhöhe von 12m! Eine realistische Schnittzeichnung auf Basis der Grundrisse zeigt einen Rücksprung dieses Wohngeschosses von gerade einmal 0,6m bzw. 1,5m gegenüber der Hauptfassade. Dies trägt in der Ansicht nur unwesentlich und nicht in der Fernwirkung gar nicht zu einer optischen Verringerung bei. Der Vergleich mit einer Schnittlösung kleiner 2+D (echter Dachausbau mit Dachfenstern oder Gauben - nicht eigene Fassade!), wie auch beim Rupertihof, hätte eine für Ambach typische und vertretbare Höhenentwicklung und würde sich in den Ort eingliedern.

VERGLEICH GRÖSSEN / SCHNITT / HÖHEN

VERGLEICH TYPOLOGIE

.

Der Vergleich der kleineren Gebäudeteile im Testentwurf mit einem typischen grossen Ambacher Hof (als grösste Bauten im Ort) zeigt, dass ein solcher Wohnblock zwar hinsichtlich Gebäudelänge von 26m ähnlich wäre. Er ist aber durch seine Breite von über 17m und seine Höhenentwicklung von vier Geschossen und 12m Traufhöhe keineswegs in einen Vergleich zu bringen. Solche Strukturen finden sich, wie schon beschrieben wurden städtischen Gebieten, so.z.B. Wolfratshausen. Wobei auch hier die Einzelgebäude des Testentwurfs (mit Gebäudelängen von ebenfalls bis zu 35m!) eine um 5m grössere Gebäudebreite als der gezeigte Wohnblock haben. Von diesen Wohnblöcken, die nicht nur weit grösser und höher sind, als jede andere typische Bebauung in Ambach oder der Gemeinde soll jedoch nicht nur einer entstehen. So müssten im Testentwurf eine Ansammlung von sechs solcher Klötze, zusätzlich verbunden durch erdgeschossige Verbindungsbauten auf engstem Raum mit Abständen von 5m geplant werden!

Solch ein Entwurf hat nicht den geringsten Anspruch sich in den Ort einzugliedern. Er würde optisch als zusammenhängender Gebäudekomplex, weitgehend ungeschützt auf der Hangkante, vier Stockwerke hoch und weithin sichtbar über Ambach thronen.

 

DARSTELLUNG / VOGELPERSPEKTIVE

Der Testentwurf wurde im Wesentlichen durch mehrere Visualisierungen aus der Vogelperspektive dargestellt und erläutert - dies ist keine aussagekräftige Darstellung: es ist zunächst das Sockelgeschosses, das in seiner Farbwahl nicht als voll ausgebautes Geschoss erkennbar ist. Wesentliche Bauteile sind durch Bäume verdeckt - teilweise existieren diese gar nicht oder sollten - entsprechend Baumbestandsplan - gefällt werden. Das Restaurant und der erdgeschossige Verbindungsbau des nördlichen Baukomplexes ist als solcher nicht erkennbar, sondern erscheint - ohne Fassade und dank Dachbegrünung als Teil der Landschaftsplanung.

Aus diesem Grund wurde - auf Basis der Pläne und Angaben Testentwurf - ein bereinigtes 3D-Modell erstellt, in dem die Baukörper erkennbar und neutral dargestellt sind. Zur Überprüfung der Richtigkeit dieses Modells der direkte Vergleich aus identischer Perspektive. Die Volumen und Geschossigkeit sind jetzt erkennbar.

DARSTELLUNG / PERSPEKTIVE FUSSGÄNGER

Relevant für die Wirkung des Gebäudekomplexes ist aber nicht eine Betrachtung von oben, sondern wie sich das Projekt aus einer normalen vom Ort aus Perspektive darstellt. Hoffentlich würden die wichtigen Bäume erhalten bleiben - eine Darstellung ohne charmantes Grün erlaubt aber eine Beurteilung der Grössenordnung / Höhenentwicklung und Gesamterscheinung dieses Gebäudekomplexes. Die Einzelgebäude verschmelzen zu einem Gesamtkomplex, der keine Durchblicke zulässt. Erkennbar wird der abgeschlossene, burgartige Charakter, und die Höhenentwicklung an den Giebelseiten von 13-14m Höhe.

ANSICHT ORTSEINGANG

ANSICHT ORTSEINGANG

In dieser Form würde sich das Projekt vom Ortseingang aus darstellen: hier thronen an der Hangkante mehrere grosse Wohnblöcke mit voller Höhenentwicklung über vier Geschosse als Begrüssung und Aushängeschild für Ambach. Bäume, die diese Hauptansicht lindern würden, gäbe es vor der Anlage keine.  Dies ist eine städtische Typologie, die in dieser Form und Grösse nicht in den Ort passt!

FAZIT

Aus der Machbarkeitsstudie wird ersichtlich, dass die Forderung nach 80 Wohnungen auf dem verhältnismässig kleinen Grundstück nur mit einer massiven Überbauung und in extrem hoher Dichte und Höhe zu erreichen sind.

Mit einer - nicht nur kosmetischen - Reduzierung auf etwa 55-60 Wohnungen wäre ein Projekt denkbar , das ortstypische Grössen- und Höhenverhältnisse aufnimmt und eine offene und lockere Bauweise ermöglicht. Die Wohnungsanzahl bedingt die Gesamtgrösse - egal mit welchem architektonischen Konzept man hier vorgeht: man wird es nicht schaffen diese Forderung in einer angemessenen und für den Ort vertretbaren Form zu realisieren.

Es besteht ein Widerspruch dieser Bebauung zum Rahmenplan. Dieser Widerspruch kann nicht mit dem Verweis auf den klobigen Bestand Panoramahaus aus den 1970ern aufgelöst werden. Bei der verantwortungsvollen Neuentwicklung eines neuen Ortsteilesmüsste doch jedenfalls auf eine zeitgemässe und passende bauliche Struktur Wert gelegt werden!

Eine Reduzierung der Wohnflächen bringt eine doppelte Einsparung, da auch Neben-, Gemeinschafts- und Versorgungsflächen, sowie z.B. die Tiefgarage usw. in gleichem Masse verringert würden.

Durch den Wegfall des Schwimmbads wäre zusätzlich eine grosse Einsparung an überbauter Fläche / Baumasse möglich. Der Nutzen als öffentliche Anlage ist zumindest zweifelhaft und andere KWA-Heime verfügen auch nicht über ein Schwimmbad.

Der Erhalt der geschützten Bäume war und ist für die Wirkung essentiell. Die Perspektiven zeigen, wie wichtig der Baumbestand wäre, um den landschaftlichen Charakter des Areals zu erhalten und die Gebäude zu kaschieren und einzubetten. 

Hier geht´s weiter....